Sau khi Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, diện tích Thủ đô định hình hơn 3.358 km2, dân số 7,7 triệu người (gấp 1,24 lần so với năm 2008) với 30 quận, huyện, thị xã và 584 xã, phường, thị trấn. Để định hình Thủ đô trong không gian mới, công tác quy hoạch luôn được lãnh đạo thành phố quan tâm.

Rà soát lại một loạt đồ án quy hoạch

Thành phố Hà Nội đã chủ động triển khai ngay việc xây dựng chiến lược, quy hoạch và cơ chế, chính sách phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô trên địa bàn mở rộng. Hà Nội đã tổ chức rà soát 642 đồ án quy hoạch, dự án đầu tư, kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép tiếp tục triển khai 329 đồ án phù hợp với quy hoạch Hà Nội mở rộng; hoàn thành việc rà soát, đề xuất cho dừng, giãn, hoãn, chuyển đổi mục đích đầu tư các dự án không phù hợp định hướng quy hoạch mới.

Ông Vũ Duy Tuấn, Phó Giám đốc Sở Kế hoạch đầu tư Hà Nội cho biết: Hà Nội cũng triển khai nghiên cứu, xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020, tầm nhìn đến 2030; Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050; Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050; Quy hoạch nguồn nhân lực Thủ đô đến năm 2020, tầm nhìn 2030; Quy hoạch sử dụng đất Thành phố đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015). Đây là những quy hoạch mang tính định hướng và phải đi trước một bước.

Cùng với đó, Hà Nội phối hợp với các cơ quan Trung ương nghiên cứu, xây dựng dự thảo Luật Thủ đô, được Quốc hội thông qua ngày 21/11/2012; trên cơ sở đó, Thành phố đã ban hành 11 cơ chế, chính sách cụ thể hóa Luật Thủ đô để triển khai thực hiện trên địa bàn. Giai đoạn này, Hà Nội đã hoàn thành đô thị hóa huyện Từ Liêm và điều chỉnh địa giới thành 2 quận. Hiện nay Thành phố đang chỉ đạo xây dựng Đề án phát triển và chuyển đổi huyện Hoài Đức thành quận để nâng cao tỷ lệ đô thị hóa.

Trong 10 năm qua, không gian đô thị phát triển theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô tạo nên diện mạo mới sau 10 năm phát triển. Nhiều dự án khu đô thị mới văn minh, hiện đại đã và đang hình thành: Văn Quán, Mỹ Đình, Mỗ Lao, An Khánh về phía Tây; Việt Hưng, VinHome RiverSide về phía Đông; Linh Đàm, Garmuda về phía Nam; Ciputra ở phía Bắc;… cùng với các khu đô thị mới trong vành đai 3 như Royal City, Times City, Trung hòa Nhân Chính… đã tạo nên không gian đô thị, diện mạo mới cho Thủ đô sau 10 năm phát triển.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Ngô Văn Quý cho biết: Thành phố đang tiếp tục đẩy mạnh phát triển vùng đô thị mở rộng lên phía Bắc với một số dự án như công viên Kim Quy, Trung tâm hội chợ triển lãm Quốc gia; kêu gọi đầu tư phát triển Thành phố thông minh khu vực hai bên tuyến đường Nhật Tân-Nội Bài.

Thời gian tới, để tiếp tục xây dựng, phát triển Thủ đô xứng với tiềm năng hiện có, Hà Nội kiến nghị tiếp tục thực hiện có hiệu quả Luật Thủ đô, đề nghị Trung ương tiếp tục quan tâm đầu tư một số công trình, dự án trọng điểm có quy mô lớn trên địa bàn Thủ đô. Đặc biệt, Hà Nội kiến nghị bổ sung một số cơ chế, chính sách tài chính đối với Thủ đô Hà Nội trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Nghị định 63/2017/NĐ-CP của Chính phủ nhằm phát huy tính chủ động, khai thác hiệu quả tiềm năng, thế mạnh của Thủ đô.

Sớm giải quyết những bất cập

Tại hội nghị góp ý cho báo cáo tổng kết 10 năm mở rộng địa giới hành chính Hà Nội, không ít ý kiến đã chỉ ra những tồn tại mà Hà Nội cần sớm khắc phục. Phó trưởng Ban Thường trực Ban Kinh tế Trung Ương Cao Đức Phát cho rằng: Hà Nội cần có những đánh giá chất lượng và việc thực hiện quy hoạch. Trong quy hoạch, Hà Nội định hướng những đô thị vệ tinh để kéo giãn dân trong nội đô nhưng đến nay chưa hình thành được những khu đô thị vệ tinh để kéo giãn mật độ dân số trong nội thành. Hà Nội vẫn còn tập trung các hoạt động kinh tế nhiều vào trong nội đô. Điều đó thể hiện qua việc giao thông quá tải dẫn đến tắc nghẽn, ô nhiễm môi trường còn tồn tại trong khu vực nội thành.

Đối với các khu vực sát nhập về Hà Nội, không ít dự án treo vẫn đang tồn tại đến nay vẫn chưa được giải quyết. Đơn cử như tại Mê Linh, có tới 47 dự án khi chuyển giao về Hà Nội thì đến nay mới chỉ có 1 dự án đã xong, 12 dự án đình chỉ, còn lại triển khai rất chậm. “Do đó trong tháng 8 này, Thành phố sẽ có cuộc hợp chuyên đề để giải quyết những vướng mắc với các dự án còn lại”, ông Vũ Duy Tuấn, Phó Giám đốc Sở KHĐT cho biết.

Trong khi đó, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch và kiến trúc Hà Nội Tô Anh Tuấn cho rằng: Với không gian mở rộng, thành phố có nhiều điều kiện phát triển thành trung tâm chính trị, kinh tế - xã hội của cả nước. Ông Tuấn cũng thẳng thắn chỉ rõ những tồn tại sau 10 năm mở rộng địa giới hành chính, trong đó có việc hình thành nhiều khu đô thị nhưng chưa có khu đô thị nào đồng bộ, đủ thu hút dân cư, góp phần giải tỏa, gánh đỡ cho nội đô.

Còn kiến trúc sư Nguyễn Hồng Thục, một trong những người được mời thiết kế Khu đô thị Linh Đàm từ đầu chia sẻ: Khu nhà ở Bắc Linh Đàm nguyên bản với hình thành các phố trong khu đô thị, khu sinh hoạt chung. Quy hoạch chung với 60% diện tích khu là sân chơi, sinh hoạt cộng đồng, vườn hoa; nhà ở chiếm 23%. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, khu đất HH bị phá vỡ quy hoạch ban đầu và biến thành Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm với khoảng 8.000 căn hộ. Công trình do Công ty tư nhân xây dựng số 1 Điện Biên làm chủ đầu tư với 4 tổ hợp nhà từ 35 đến 41 tầng (khoảng 20 căn hộ/tầng) trên khu đất khoảng 3 ha. Mỗi tổ hợp lại gồm 3 đơn nguyên nhà A, B, C. Tổng cộng khu HH có tới 12 tòa nhà chung cư cao tầng, mật độ xây dựng trên 50%.

Điều này cho thấy quy hoạch tại nhiều khu nội đô đang không như ban đầu, đây là một trong những nguyên nhân khiến hạ tầng dù đã được cải tạo so với trước nhưng không đồng bộ, dẫn đến tình trạng ùn tắc giao thông, áp lực dân số ngày càng lớn… Có thể thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, Hà Nội còn rất nhiều việc phải giải quyết trong việc thực hiện đúng với quy hoạch được duyệt.

Theo XC - Báo tin tức

Đổi mới quy hoạch xây dựng đô thị về tầm nhìn dài hạn sẽ từng bước hạn chế tình trạng phát triển theo xu hướng dàn trải, khai thác quỹ đất không có định hướng rõ ràng dẫn đến tình trạng cạn kiệt nguồn đất dự trữ phát triển, đặc biệt quỹ đất dành cho các lĩnh vực giáo dục, cây xanh, thể thao, vui chơi giải trí và các phúc lợi xã hội. 

KTS. Trần Thị Lan Anh (Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng) chỉ ra kinh nghiệm quy hoạch đô thị tại Australia là quá trình từ dưới lên trên, quy hoạch bắt đầu từ cấp chính quyền địa phương, có sự tham gia, tham vấn của chính quyền cấp cao đảm bảo sự phối hợp cần thiết giữa các cơ quan có liên quan tại địa phương.  

Để kiểm soát phát triển, sau bản quy hoạch chiến lược, thực hiện lập quy hoạch cấu trúc chỉ ra các yêu cầu quản lý sự thay đổi về sử dụng đất. Các địa phương dựa trên kinh nghiệm của mình để tổ chức lập quy hoạch chiến lược cho toàn bộ đô thị và lập quy hoạch cấu trúc cho từng phần khu vực, sự can thiệp của Chính phủ vào quy trình quy hoạch ở Australia là không đáng kể. 

Đồ án quy hoạch tại địa phương được lập làm cơ sở để cấp phép quy hoạch, các khu thực sự có nhu cầu đầu tư xây dựng cải tạo chỉnh trang, xây dựng mới tổ chức lập quy hoạch cấu trúc làm cơ sở cấp phép quy hoạch và lập hồ sơ dự án phát triển đô thị. Đơn xin cấp phép được xem xét khi thỏa mãn các điều kiện về quy hoạch chiến lược, quy hoạch cấu trúc và không làm ảnh hưởng đến xung quanh.

Đồ án quy hoạch đô thị được duyệt là công cụ pháp luật để phổ biến rộng rãi cho công chúng, cộng đồng, doanh nghiệp và các bên liên quan thực hiện. Việc cấp phép quy hoạch là một quy trình mở tạo tính linh hoạt tối đa cho nhà đầu tư cũng là công cụ hữu hiệu để tăng cường kiểm soát quá trình đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt.

Còn ở Nhật Bản, quy hoạch đô thị là 1 bản quy hoạch chiến lược phát triển hay cải tạo nâng cấp chung cho đô thị, rất nhiều dự án mấu chốt được xác định tại bước quy hoạch chung đô thị. Tuy nhiên, quy hoạch đô thị thường chịu ảnh hưởng rất mạnh bởi quy hoạch giao thông, đặc biệt tuyến đường sắt cao tốc và sự gắn kết các loại hình giao thông thủy bộ, hàng không.

Quan điểm phát triển bền vững quy hoạch các thành phố của Nhật Bản thường được xem xét cả quy hoạch cứng và quy hoạch mềm. Phần cứng là xây dựng hạ tầng cả kỹ thuật và xã hội cho đô thị, phần mềm là chuẩn bị chất lượng dân cư, môi trường sống cho người dân đô thị.

Quy hoạch vùng là quy hoạch chung được xem là công cụ pháp luật quan trọng, đươc chuyển thành các chương trình dự án cụ thể, quảng bá xúc tiến đầu tư nên sau khi hoàn chỉnh sẽ được công bố rộng rãi, đặc biệt về quy hoạch sử dụng đất đô thị và quy hoạch hạ tầng cơ sở, các chương trình, chính sách và những nguyên tắc phát triển để các nhà đầu tư và nhân dân tham gia thực hiện.

Tại Việt Nam, thực tế cho thấy các quy hoạch xây dựng vùng tỉnh có tính hiệu lực không cao, hệ thống đô thị hình thành và phát triển theo hướng dàn hàng ngang, tăng về số lượng đô thị, trong khi chất lượng chưa đảm bảo tiêu chuẩn quy chuẩn thiết kế, dự báo trong của các quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị thường không chính xác, dễ bị phá hỏng, phải điều chỉnh.

Về nguyên tắc quy hoạch xây dựng, quy hoạch chung đô thị đã được lập trên cơ sở tiếp cận đa ngành và quy hoạch chung đô thị có ảnh hưởng mạnh nhất đến quá trình phát triển của từng đô thị nhưng còn thiếu hiệu quả, chưa phù hợp thực tế phát triển tại địa phương.

Để các quy hoạch có hiệu quả hơn, quy hoạch cần có tính chiến lược, ít cứng nhắc và quan trọng cần dựa trên nguồn lực thực tế của địa phương và phải tính tới các rủi ro, thách thức phải chống chịu để có tính khả thi cao hơn.

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, sự phát triển quá nhanh có phần thiếu kiểm soát về quy mô, ranh giới đô thị khiến cho cấu trúc đô thị có phần bất ổn. Nhiều khu vực trước đó được xác định thuộc ngoại vi như các khu công nghiệp, khu xử lý chất thải, nghĩa trang, tuyến đường sắt nay cũng bi bao vây bởi các khu vực phát triển đô thị mới.

Đô thị phát triển theo xu hướng dàn trải, thấp tầng, sử dụng tỷ lệ lớn đất đai dành cho chức năng ở. Việc khai thác quỹ đất không có định hướng rõ ràng dẫn đến tình trạng cạn kiệt nguồn đất dự trữ phát triển, đặc biệt quỹ đất dành cho các lĩnh vực giáo dục, cây xanh, thể thao, vui chơi giải trí và các phúc lợi xã hội.

Vì vậy, quy trình và nội dung quy hoạch cần đổi mới theo hướng lồng ghép mục tiêu phát triển bền vững, ứng phó biến đổi khí hậu, phát triển đô thị xanh. Đồng thời phải nâng cao năng lực lập và thực hiện các quy hoạch cho các đơn vị quy hoạch để các cơ sở này có thể lập các phương án quy hoạch có nội dung khả thi, tầm nhìn dài hạn, đáp ứng nhanh kế hoạch triển khai quy hoạch phát triển đô thị.

Hà Đào 

(Báo Xây dựng) 

Hệ thống quy định pháp luật quản lý công trình cao tầng

Sau khi đất nước thống nhất, Nhà nước bắt đầu bãi bỏ chính sách bao cấp về nhà ở, thay vào đó là các chính sách khuyến khích, tạo điều kiện để người dân tự cải thiện nhà ở. Năm 1992 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 118/TTg bãi bỏ chế độ phân phối về nhà ở và đưa tiền phụ cấp về nhà ở vào tiền lương. Cùng với chính sách xóa bỏ bao cấp về nhà ở, Nhà nước triển khai bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, góp phần tạo nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở và thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và các đối tượng xã hội như: lực lượng vũ trang, sinh viên, người có công với cách mạng…  

Phù hợp với tiến trình phát triển, Nhà nước thông qua Luật Nhà ở để quản lý nhà ở. Năm 2005, Luật Nhà ở ra đời, muộn hai năm so với Luật Đất đai (2003) đã củng cố toàn diện về mặt pháp lý đối với quản lý nhà ở. Nhà nước có kế hoạch phát triển nhà ở trong đó tập trung xây dựng các khu chung cư trong các khu đô thị – là một trong các chiến lược quan trọng trong phát được chuyển hướng thành xây dựng các khu nhà ở với phát triển đồng bộ các công trình hạ tầng xã hội và công trình hạ tầng kỹ thuật được gọi là các khu đô thị mới. Ý tưởng này được hình thành từ giữa thập niên 90 mà khởi đầu bằng KĐT Linh Đàm tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là KĐT Phú Mỹ Hưng. Ngày 15/06/1997 khu đô thị mới Linh Đàm chính thức được khởi công xây dựng. Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị (HUD) thuộc Bộ Xây dựng là đơn vị doanh nghiệp nhà nước đầu tiên thực hiện ý tưởng này. 

Ngày 05/01/2006, sau 9 năm thực hiện các dự án thí điểm khu đô thị mới, Chính phủ ban hành Nghị định 02/2006/NĐ-CP về Quy chế khu đô thị mới, chính thức pháp quy hóa việc phát triển đô thị theo các dự án khu đô thị mới mà chủ yếu là xây dựng nhà chung cư. 

Trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế, xu thế nhà cao tầng đang nở rộ tại các đô thị Việt Nam. Qui mô cũng như số tầng cao ngày càng tăng. Tuy nhiên, công tác quy hoạch và quản lý đô thị của Việt Nam còn nhiều bất cập. Số lượng những khu đô thị mới đạt chuẩn còn rất hạn chế, trong khi đó lại xuất hiện nhiều dự án nhà cao tầng vì lợi ích kinh tế, xây chen lấn chất tải lên hạ tầng kỹ thuật hiện có…. Dịch vụ tiện ích trong các khu nhà ở cao tầng cũng là một vấn đề cần bàn đến. Chất lượng kết cấu hạ tầng tại các đô thị vẫn còn thấp dẫn đến tình trạng ùn tắc giao thông diễn ra ngày càng nghiêm trọng. Vấn đề về cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, cứu hộ, thoát người khi có sự cố cũng là một vấn đề nhức nhối đối với nhà ở cao tầng tại các đô thị Việt Nam trong những năm gần đây.

Bên cạnh một số ít các nhà ở cao tầng thành công, còn rất nhiều công trình được xây lên thuần túy chạy theo lợi nhuận, không chú trọng đến chất lượng sống, môi trường vi khí hậu, trở thành những cỗ máy tiêu thụ năng lượng đáng báo động. Nhiều nhà ở cao tầng tại các đô thị Việt Nam chưa đáp ứng đầy đủ sự đi lại, giao lưu trong cộng đồng, các hoạt động giải trí, thể thao… khiến cho con người sống trong đó có cảm giác thiếu thốn, ngột ngạt… Vấn đề vi khí hậu cho các căn hộ chưa được giải quyết tốt, khoảng cách giữa con người với thiên nhiên ngày càng xa cách bởi không gian xanh hiếm hoi dần bị lấp đầy bởi kính và bê tông.

Về chính sách phát triển nhà ở, theo quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) đạt trên 90%, đô thị từ loại 1 đến loại 2 đạt trên 60%, đô thị loại 3 đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới.

Theo các khái niệm hiện nay về nhà cao tầng và nhà ở chung cư thì phần lớn nhà cao tầng hiện nay là nhà ở chung cư, với các chức năng khác nhau. Nếu so sánh với hệ thống phân loại tại các nước phát triển như Singapore, Hoa Kỳ sẽ bao gồm nhà ở cao tầng (Residence) và các loại công trình cao tầng phi nhà ở hoặc chức năng hỗn hợp (Non – Residence).

Trên cơ sở đó, các địa phương ban hành quyết định riêng, cụ thể hóa các mục tiêu theo quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Hà Nội thông qua Nghị quyết số 05/2013/NQ-HĐND ngày 12/07/2013 của Hội đồng nhân dân Thành phố về Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012-2020 và định hướng đến năm 2030.

Trên cơ sở Nghị quyết của Hội đồng nhân dân, chính quyền Thành phố triển khai xây dựng nhà ở trong đó có nhà ở cao tầng và các loại nhà có chức năng sử dụng khác.

Hiện nay, nhà ở cao tầng đã bước vào giai đoạn phát triển mới với nhiều hình thức phong phú đa dạng. Từ các chủ đầu tư với các phương án thiết kế trong nước đến ngoài nước, từ các doanh nghiệp nhà nước đến doanh nghiệp tư nhân đầu tư… Chất lượng xây dựng cũng có sự thay đổi phụ thuộc vào tiêu chuẩn thiết kế được sử dụng và các nhà thầu xây dựng.

Nội dung quy định pháp luật về quản lý công trình cao tầng nội đô

Về khái niệm nhà ở cao tầng, theo TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” nhà ở cao tầng là loại nhà ở, căn hộ có chiều cao từ 9 đến 40 tầng (trên 40 tầng thường gọi là nhà chọc trời). QCVN 06:2010/BXD về an toàn cháy cho nhà và công trình phân định nhà cao tầng thuộc nhóm nguy hiểm cháy theo công năng có chiều cao lớn hơn 50m và 70m phải có giải pháp riêng được cơ quan PCCC thẩm định phê duyệt. Đầu năm 2013, Bộ Xây dựng ra Quyết định 212 hủy bỏ 169 tiêu chuẩn xây dựng trong đó có TCXDVN 323:2004 “Nhà ở cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế”, chỉ giữ lại 20 tiêu chuẩn được cho là phù hợp trong giai đoạn hiện nay, đến nay vẫn chưa có tiêu chuẩn thay thế.

Về khái niệm nhà chung cư, QCVN 03:2012/BXD quy định là nhà ở hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều căn hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở chung cư thực tế thường là nhà cao hơn 9 tầng thuộc loại nhà ở cao tầng.

Nhà cao tầng được xây dựng lồng ghép trong kế hoạch phát triển nhà ở (theo số m2 sàn được cấp phép xây dựng), bị khống chế về chiều cao theo các chỉ tiêu và tiêu chí của QCXDVN như MXD, HSDĐ, tầng cao, khoảng lùi v.v… Tuy nhiên nhà cao tầng không được thống kê và phân loại riêng, nó được xây dựng theo quy trình đầu tư xây dựng cơ bản thông thường tuân theo quy định pháp luật về quy hoạch, kiến trúc của Trung ương mà quan trọng nhất là quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của địa phương.

Tại Hà Nội, trước khi Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, năm 1998 Thủ tướng đã ký Quyết định 108/1998/QĐ-TTg phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã có định hướng chung về kiến trúc cảnh quan và quy hoạch sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong khoảng thời gian đó, xây dựng nhà cao tầng đã trở thành vấn đề nổi cộm tại khu vực nội đô thành phố do các vấn đề về quá tải hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội và ùn tắc giao thông.

Chính phủ đã có chỉ đạo sát sao vấn đề này. Trong giai đoạn nghiên cứu lập đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, Văn phòng Chính phủ đã ra Thông báo số 348/TB-VPCP ngày 9/12/2009 thông báo ý kiến kết luận của Thủ tướng Chính phủ về đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội và Thông báo 202/TB-VPCP vào ngày 19/7/2010 truyền đạt ý kiến của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng tại cuộc họp thường trực Chính phủ về việc xây dựng công trình cao tầng trong 04 quận nội thành, theo đó xây dựng nhà cao tầng phải theo các nguyên tắc sau:

– Xây dựng nhà cao tầng phải được giám sát chặt chẽ theo nguyên tắc và quan điểm quản lý không gian: tuân theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng; quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, phù hợp điều kiện hạ tầng kiến trúc và hạ tầng xã hội trong khu vực.

– Đối với các dự án đã được Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt quy hoạch trước ngày 09/12/2009 được xem xét và quyết định theo thẩm quyền.

Trên cơ sở ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, Sở QHKT Hà Nội đã phân loại dự án tính tới thời điểm trước ngày 9/12/2009; từ ngày 9/12/2009 đến ngày 31/12/2009 và các dự án sau thời điểm trên dựa trên bản đồ phân vùng kiểm soát. Phân vùng kiểm soát được chia thành các vùng: vùng không xây dựng cao tầng, vùng kiểm soát đặc biệt và vùng phát triển hạn chế. Các vùng này được xác định đối với các tuyến phố cụ thể.

Để quản lý kiến trúc cảnh quan khu vực nội đô lịch sử, Hà Nội được phân chia thành 7 khu vực từ A1 – A7:

• A1: khu trung tâm chính trị Ba Đình
• A2: khu hoàng thành Thăng Long
• A3: khu phố cổ
• A4: khu phố cũ
• A5: khu vực Hồ Gươm và phụ cận
• A6: khu vực Hồ Tây và phụ cận
• A7: khu hạn chế phát triển (bao gồm các chung cư cũ).

– Ngày 24/10/2013, TP Hà Nội ban hành Quyết định số 6398/2014/QĐ-UBND Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc khu phố cổ Hà Nội;

– Ngày 12/9/2014, TP Hà Nội ban hành Quyết định số 70/2014/QĐ-UBND Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc chung TP Hà Nội;

– Ngày 13/8/2015, TP Hà Nội ban hành Quyết định số 24/2015/QĐ-UBND Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc khu phố cũ Hà Nội.

Các Quyết định trên về cơ bản là quản lý quy hoạch kiến trúc chung Thành phố, trong đó có quản lý, kiểm soát xây dựng nhà cao tầng. Các quyết định chỉ rõ MXD, HSDĐ, và tầng cao cho từng ô phố.

Trước khi có các quyết định trên, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch chi tiết các quận nội thành Thành phố, đó là:

– Quyết định số 96/2000/QĐ-UB ngày 07/11/2000 phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Hoàn Kiếm;

– Quyết định số 68/2000/QĐ-UB ngày 14/07/2000 phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Ba Đình;

– Quyết định số 32/2000/QĐ-UB ngày 03/04/2000 phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Đống Đa;

– Quyết định số 16/2000/QĐ-UB ngày 14/02/2000 phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Hai Bà Trưng.

Ngoài ra, khu vực Hồ Gươm và vùng phụ cận phải tuân theo các Quyết định số 448 BXD/KT-QH ngày 03/08/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực Hồ Gươm và phụ cận; Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu vực Hồ Gươm và phụ cận số 45/QĐ-UB ngày 06/01/1997; Quyết định số 45/1999/QĐ-UB ngày 04/061999 quy định quản lý bảo tồn khu phố cổ.

Tuy nhiên, thống kê số lượng các dự án xây dựng công trình cao tầng, có thể thấy số lượng các dự án xây dựng nhà cao tầng nằm tại khu phố cũ, phố cổ là khá nhiều (khu vực nội đô lịch sử). Với các dự án nhà ở có thể tính được thông qua việc tăng dân số, đối với những dự án có các chức năng khác, nhất là các trung tâm thương mại khó tính được dân số cụ thể, thực tế những dự án loại này thường kéo theo lượng dân cư lớn và khó kiểm soát.

Trước tình hình trên, để cụ thể hóa việc quản lý xây dựng các công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử theo đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội có hiệu lực về mặt pháp lý, ngày 07/04/2016 UBND Thành phố Hà Nội đã ký Quyết định số 11/2016/QĐ-UBND ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử. Quy chế có một số nguyên tắc sau:

– Cho phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng tại các vị trí: 2 bên đường vành đai, tuyến phố hướng tâm, điểm nhấn đô thị.

– Cho phép nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng theo hướng giảm dần tầng cao từ đường vành đai 2 vào trung tâm Thành phố.

Như vậy trước và sau khi Quyết định 11/2016/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ra đời, tình hình xây dựng nhà cao tầng vẫn diễn biến phức tạp, rất nhiều dự án xây dựng trong khu vực nội đô lịch sử bao gồm 04 quận nội thành cũ với các chức năng văn phòng, thương mại, chức năng hỗn hợp, tuy nhiên đã không tính toán đúng chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu diện tích sàn và một số chỉ tiêu khác nên nhiều dự án hiện nay tuy đã có đầy đủ giấy phép nhưng Thành phố tạm dừng triển khai ví dụ như dự án D’ San Raffles địa chỉ 22 – 24 phố Hàng Bài Hoàn Kiếm, khách sạn Oriental Luxury 22 – 32 Lê Thái Tổ, Hoàn Kiếm.

Nhiều khu chung cư cao tầng được cấp phép xây dựng vi phạm quy định hiện hành về quy mô dân số, chiều cao hoặc quy chuẩn tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy chữa cháy như các khu chung cư 148 Giảng Võ, khu chung cư Mường Thanh,… một số tuyến đường dày đặc nhà cao tầng như tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu.

Hoàn thiện hệ thống pháp lý quản lý công trình cao tầng khu vực nội đô

Qua điều tra, đánh giá hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến xây dựng nhà cao tầng, có thể nhận thấy hệ thống văn bản quy phạm pháp luật để điều tiết xây dựng phát triển nhà cao tầng nhiều nhưng thiếu, bởi sự phức tạp liên ngành liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, đất đai nhà ở và quy hoạch đô thị, các tiêu chuẩn – quy chuẩn v.v…Tuy nhiên, trong nhóm tiêu chuẩn – quy chuẩn, tiêu chuẩn 323 về xây dựng nhà cao tầng là một trong số những tiêu chuẩn quan trọng liên quan chặt chẽ tới xây dựng nhà cao tầng đã bị hủy bỏ và hiện nay chưa có tiêu chuẩn thay thế. Trong tiêu chuẩn có định nghĩa thế nào là nhà cao tầng? Đây là một khoảng trống pháp lý vì cho đến thời điểm hiện tại Việt Nam không có định nghĩa rõ ràng về nhà ở cao tầng.

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD là quy chuẩn quan trọng nhất liên quan đến kiểm soát phát triển nhà cao tầng, trong đó có quy chuẩn về mật độ xây dựng, tầng cao, giao thông, bãi đỗ xe v.v… Tuy nhiên QCXDVN 01:2008/BXD đã không còn hệ số sử dụng đất, các quy định bắt buộc về mật độ dân số thì không rõ, điều này đặt ra những kẽ hở luật pháp khi thực hiện xây dựng các công trình cao tầng sau này.

Hiện nay, thực tế cho thấy hiện tượng “bùng nổ” xây dựng các tổ hợp cao tầng hỗn hợp tại khu vực trung tâm nội đô lịch sử các đô thị. Tuy vậy, đây là loại hình công trình quy mô lớn có mức độ tập trung người sử dụng cao (đặc biệt là tại các giờ cao điểm), là một trong những nguyên nhân gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng giao thông đô thị. Hệ thống văn bản pháp luật, quy chuẩn – tiêu chuẩn còn chưa đề cập rõ các vấn đề trên. Do vậy cần có thêm các nghiên cứu tính toán quy định rõ các chỉ tiêu – tiêu chí với loại hình công trình cao tầng này.

Cần hoàn thiện hệ thống các tiêu chí – chỉ tiêu quản lý xây dựng công trình cao tầng nội đô trên cơ sở tính toán và định vị rõ khả năng chịu tải của hệ thống giao thông đô thị với từng khu vực cấp phép. Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển đi trước cho thấy, quy định bắt buộc thực hiện nội dung Đánh giá tác động giao thông trong các quy trình quản lý cấp phép công trình cao tầng khu vực nội đô đã mang lại nhiều hiệu quả tích cực đối với sự phát triển ổn định và bền vững của đô thị./. 

TS Lý Văn Vinh – Viện Kiến trúc Quốc gia 

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) 

Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Lê Vinh cho biết, tính đến thời điểm hiện tại, UBND TP đã giao cho 20 đơn vị triển khai lập quy hoạch 29 chung cư cũ trên địa bàn TP, để đề xuất các cơ chế, chính sách thực hiện trong thời gian tới.

Theo đó, trong số 29 khu chung cư cũ đã có môt khu được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và giao chủ đầu tư; một khu đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình, sau khi nhà đầu tư đã báo cáo UBND TP; 05 khu đã được UBND TP chỉ đạo các Sở, ngành, tổ chức kêu gọi nhà đầu tư;

03 khu đang triển khai thực hiện nhiệm vụ quy hoạch đã được phê duyệt và đã cơ bản hoàn chỉnh đồ án quy hoạch; 16 khu chung cư cũ đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc, trong có một số khu đã được chấp thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc; 03 khu cần tiếp tục triển khai lập thiết kế ý tưởng quy hoạch, làm cơ sở triển khai lập tổng mặt bằng hoặc lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, báo cáo UBND TP, làm cơ sở để triển khai các bước tiếp theo theo quy định.

Đối với các đồ án đã được UBND TP tổ chức họp để nghe báo cáo ý tưởng lần 2, UBND TP đề nghị các nhà đầu tư nghiên cứu, nâng cấp 02 phương án trình thẩm định và tham vấn ý kiến của Hội đồng Kiến trúc quy hoạch TP Hà Nội, tiếp thu hoàn chỉnh đồ án, phối hợp UBND các quận và phường có liên quan tổ chức trưng bày công khai phương án nghiên cứu quy hoạch kiến trúc đã hoàn chỉnh tại khu dân cư thuộc địa bàn khu chung cư cũ để cộng đồng dân cư xem và cho ý kiến.

Hiện nay, trên địa bàn TP Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ được xây dựng từ năm 1960 đến 1992. Trong số này, có gần 1.000 chung cư thuộc khu vực hạn chế phát triển, quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm 99, quận Đống Đa 415 và quận Hai Bà Trưng có 244. Qua đánh giá, xếp loại, thành phố đã lên kế hoạch cải tại, xây mới nhiều chung cư cũ nhưng tiến độ rất chậm do nhiều vướng mắc.

Sau khi Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011, UBND TP Hà Nội đã giao các đơn vị tổ chức triển khai lập, trình phê duyệt các đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc chung cư.
Ông Lê Vinh cho biết thêm, từ nay đến hết năm 2018, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội sẽ tiếp tục hướng dẫn nhà đầu tư hoàn thiện ý tưởng các đồ án chung cư cũ để báo cáo UBND TP và xin ý kiến cộng đồng.

Nguồn: Kinhtedothi